Recentemente, o mundo se viu severamente impactado com o surgimento do novo coronavírus. Com isso, o Poder Público se viu obrigado a tomar medidas para conter sua proliferação, primando por princípios constitucionais, notadamente o que garante proteção à pessoa humana.
Para tanto, foram promulgados decretos que determinaram a paralisação das atividades comerciais o que, de fato, afetou diretamente os locatários, em especial os donos de comércios em shopping centers. Exemplo disso é o Decreto 17.304 (publicado no DOM – Belo Horizonte, em 18 de março de 2020), que suspendeu os alvarás de Localização e Funcionamento de atividades com potencial de aglomeração de pessoas, em razão da Situação de Emergência em Saúde Pública declarada por meio do Decreto nº 17.297, de 17 de março de 2020.
Diante do contexto vivenciado, os locatários têm buscado medidas que possibilitem ter suspensos ou abatidos os valores dos aluguéis, sendo certo que estes se encontram impedidos de utilizar o espaço locado para a comercialização de seus produtos e prestação dos serviços da forma anteriormente exercida.
É importante salientar que a paralisação em comento esbarra em força maior, fato este que vincula as partes contratantes. E se de fato há previsão estipulada na avença celebrada, deverá o locatário arcar com as consequências negativas que tangem à pandemia, ou seja, manter-se adimplentes nas parcelas locatícias, sem qualquer abatimento.
Lado outro, não havendo previsão acerca da situação em questão, é preciso buscar junto à legislação meios que desaguem na solução dos fatos não convencionados anteriormente.
Em consonância, a legislação ainda prevê e assegura que, in verbis:
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.
Em assim sendo, mister esclarecer que a restrição sofrida pelo locatário, no exercício das faculdades que lhe são transferidas, é classificada como impossibilidade superveniente (após a celebração do contrato) parcial (mantendo o locatário na posse do imóvel locado, mantendo seus bens guardados) e temporária (devendo ser mantidas no período da quarentena determinado pelo Poder Público, recomendado pela Organização Mundial de Saúde – OMS).
Em análise, buscando o deslinde dos questionamentos, mister trazer à baila o disposto no artigo 567 do Código Civil, ipsis litteris:
Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.
Corroborando com o acima elencado, vale mencionar que é possível requerer a redução mencionada, mesmo que o contrato celebrado ainda não tenha atingido a vigência de 03 (três) anos previstos no artigo 19 da lei 8.245/91.
Certo é que é necessária a utilização da razoabilidade e proporcionalidade para a redução dos valores devidos, levando-se em conta o tempo da suspensão das atividades, o cenário econômico, bem como o tempo de restabelecimento do mercado após a restrição imposta.
Além disso, impende destacar que a obrigação do locador, na celebração do contrato, é garantir o uso pacífico da coisa, razão pela qual se deve ponderar as obrigações assumidas.
Cite-se:
Art. 566. O locador é obrigado:
(…)
II – a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.
É de suma importância pontuar, também, que alguns valores pertinentes ao aluguel são devidos na suspensão das atividades, vez que a posse do imóvel permanece com o locatário, sendo este possuidor direto, utilizando, portanto, o espaço locado, seja para a guarda de seus produtos, estoques, equipamentos, seja para atividades internas.
Não obstante, frise-se que os locadores precisam ter consciência que os locatários não podem usar o bem de acordo com toda a sua potencialidade, comercializando os produtos ou prestando os serviços da forma a que se propunham, de modo a auferir os proveitos econômicos daí advindos, fato este que agrava o quadro econômico, dificultando o pagamento de valores exorbitantes e desarrazoados.
Considerando que os contratos celebrados entre as partes têm como princípio basilar a boa-fé, o caminho mais vantajoso para os celebrantes é a negociação diante do cenário ímpar vivenciado, pautando os interesses envolvidos, buscando a continuidade contratual e a redução dos prejuízos.
Imperioso, por fim, mencionar que foi elaborado Projeto de Lei nº 1.744/2020, ainda não aprovado, o qual assegura aos locatários de imóveis comerciais, no âmbito do Estado de Minas Gerais, o abatimento proporcional de valores de locação em razão da determinação de fechamento e interrupção das atividades comerciais para atendimento das medidas de combate à COVID-19, e dá outras providências.
Texto da advogada cível Nara Juliana Sobreira Pereira da Silva Godoi
