A dúvida mais comum entre locatários e locadores na hora de fazer um contrato é sobre quais itens devem ser considerados e avaliados para um bom relacionamento. O ideal é que o contrato de locação estabeleça todos os detalhes acordados entre as partes, bem especificados. Entre eles, destaca-se o que não pode faltar em hipótese alguma:
Normalmente, o valor do aluguel, os pontos relativos a multas, rescisões e reajustes de contratos são estipulados pelo locador – todavia, nada impede que as partes negociem esses termos. Antes de prossseguirmos, entenda melhor cada uma deles.
O reajuste do valor do aluguel não pode ser feito antes do prazo mínimo permitido por lei, que, atualmente, é de um ano de contrato. O ideal é que o índice de reajuste seja estipulado no documento, permitindo que ambas as partes tenham conhecimento da alteração da quantia transacionada. No caso de multas, não existe na lei um percentual específico que se aplique ao atraso no pagamento do aluguel, mas, de modo geral, elas ficam em torno de 10% ao mês, podendo chegar a 20%. O inquilino fica responsável pelas multas e atrasos nos pagamentos que são de sua responsabilidade, como luz, água e esgoto.
Dentre os pontos acima destaca-se, ainda, a questão da vistoria prévia e final, que sempre leva demandas ao judiciário. Isto decorre do fato de que, mesmo havendo cláusula contratual de declaração de recebimento do imóvel em bom estado de uso e conservação, ao final da locação geralmente as partes não entram em acordo quanto ao real estado do imóvel, quando do início da locação e no seu final.
Não por menos, um dos itens que deve constar no contrato de aluguel comercial são as obrigações do locador – ou do proprietário –, no qual devem ser estipulados todos os deveres que essa parte precisa cumprir antes, durante e ao final da relação contratual. Entre eles, destacam-se:
As obrigações podem variar conforme a estrutura do imóvel e o acordo entre as partes. Independentemente de quais sejam os termos, é recomendável incluir e detalhar todas as obrigações no contrato de locação – prática que garante mais segurança. Nesse aspecto, destaca-se imperativo que problemas estruturais são responsabilidade do proprietário, enquanto reparos ordinários e de conservação são responsabilidade do inquilino. Por isso a importância de se estabelecer tais regras, evitando entraves desnecessários ao final da locação.
E, assim como o proprietário, o inquilino também tem responsabilidades que devem ser dispostas no contrato de aluguel comercial do imóvel. Entre as mais comuns, estão:
Mas o que seria manutenção regular e de quem é a responsabilidade? Depende. É importante ressaltar que em todo objeto, seja ele móvel ou imóvel, haverá necessidade de alguma manutenção. Afinal, faz parte do uso da coisa.
Assim, se o imóvel foi entregue pelo proprietário com a pintura em dia, é dever do inquilino pintá-lo antes de entregar de volta. Do contrário, a responsabilidade é do locador. Outro exemplo é o caso de mofo. O mofo causado nas paredes por excesso de umidade é um dos danos causados pela ação do tempo em imóveis que não recebem muito sol. O dever de manter as paredes limpas é do inquilino. O proprietário somente tem responsabilidade quando o mofo é proveniente de vazamento por infiltração de cano quebrado, telha quebrada ou proveniente do vizinho. Assim como os danos causados por arrastar cadeiras e outros móveis, bem como manchas causadas pelo uso inadequado de produtos de limpeza, deverão ser reparados pelo inquilino, que os causou.
Diferentemente, é possível exemplificar como sendo responsabilidade do locador o pagamento de todos os consertos que forem fundamentais para manter o imóvel em condições de uso, tais como:
A razão pela qual deve o contrato regular tais questões é garantir a ambas as partes mais segurança jurídica, incluindo as responsabilidades destes e assegurando a tranquilidade da transação para o proprietário, evitando possíveis prejuízos.
No que concerne à garantia locatícia, funciona como uma segurança para o proprietário caso ocorra algo com o imóvel – como atrasos no aluguel e depredação do espaço. Existem quatro modelos que podem ser usados:
A escolha pode ser acordada entre as partes ou estabelecida pelo locador ao colocar o estabelecimento para aluguel. Não é permitido o uso de mais de uma garantia por contrato.
Para a retomada do imóvel, em linhas gerais, contratos que estão vigorando por prazo indeterminado, ou seja, vencidos, podem ser rescindidos pelo proprietário por meio de uma denúncia vazia, que consiste na solicitação do imóvel sem justificativa e sem necessidade de indenizar o inquilino, dando a ele um prazo de 30 dias para sair do local.
Em contratos comerciais, é possível buscar condições para uma renovação compulsória, que garante a permanência do inquilino pelo mesmo prazo do contrato atual. Para isso, é necessário atender a três exigências do artigo 51 da Lei de Locação:
Além disso, a renovação compulsória deve ser solicitada pelo inquilino com prazo máximo de um ano e mínimo de seis meses da data de encerramento do contrato. O processo deve ser feito na Justiça por meio de uma ação ajuizada.
Assim, criar um contrato de aluguel comercial não é uma atividade simples, uma vez que impacta diretamente a segurança do acordo feito entre locador e locatário. Por isso, é importante contar com o auxílio de um profissional de confiança para isso.
Garantir que o contrato de locação comercial seja bem analisado e elaborado protege você e o seu negócio. Algumas dessas armadilhas contratuais podem sujeitar à restituição do imóvel ao locador, ou, até mesmo, problemas no preço do aluguel, dentre tantos outros. Ter essas informações bem estabelecidas evita conflitos entre as partes e garante uma transação mais segura, razão pela qual sugere-se que esse documento seja elaborado por um profissional.
Agora que você sabe qual é a importância do contrato de aluguel comercial e já sanou algumas possíveis dúvidas em relação a ele, a equipe da VK Advocacia Empresarial se encontra à disposição para conversar sobre o assunto, bem como para prestar as orientações necessárias e estabelecer as medidas mais adequadas ao seu caso.
Autora
Ana Paula Nunes Marcato
OAB/MG: 117.082
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