Importante instrumento jurídico brasileiro, a desapropriação é regulada, em sua maior parte, pelo Decreto-Lei nº 3.365/1941, consistindo no procedimento administrativo por meio do qual a Administração Pública, usando de suas prerrogativas, transfere para si bem alheio, mediante prévia e justa indenização e declaração de necessidade pública, utilidade pública ou interesse social.
O doutrinador Hely Lopes Meirelles leciona, in verbis:
“(…) desapropriação ou expropriação é a transferência compulsória da propriedade particular (ou pública de entidade de grau inferior para superior) para o Poder Público ou seus delegados, por utilidade ou necessidade pública ou, ainda, por interesse social, mediante prévia e justa indenização em dinheiro (CF, art. 5º, XXIV), salvo as exceções constitucionais de pagamento em títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, no caso de área urbana não edificada, subutilizada ou não utilizada (CF, art. 182, 4º, III), e de pagamento em títulos da dívida agrária, no caso de Reforma Agrária, por interesse social. (CF, art. 184).” [MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 43ª ed. 2018].
Duas modalidades de desapropriação foram consagradas pela Constituição da República de 1988 – a clássica, também denominada ordinária, e a especial, também chamada de extraordinária.
A desapropriação ordinária pode ser promovida pela União, pelos Estados, pelos Municípios e pelo Distrito Federal e Territórios, sendo consagrada no artigo 5º, inciso XXIV, da Carta Magna, in verbis:
Artigo 5º. XXIV – a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição;
Já no artigo 182, §4º, III, do mesmo diploma legal, encontra-se a desapropriação extraordinária, a qual é direcionada à urbanização, estando os artigos 182 e 183 da Lei Maior regulamentados pela Lei 10.257/2001.
O artigo 182 elenca alguns requisitos para que seja possível a desapropriação extraordinária: estar o imóvel incluído no plano diretor; não ser edificado ou utilizado, ou ainda ser subutilizado; ser facultada a exigência por lei municipal de que o proprietário promova seu adequado aproveitamento; houver sucessividade das penas de parcelamento ou edificação compulsórios; houver imposto progressivo no tempo sobre a propriedade predial e territorial; e, ocorrer o pagamento em títulos da dívida pública, assegurado o valor real da indenização e os juros legais. Na desapropriação extraordinária, o bem particular não pode estar cumprindo a sua função social, sendo assim, mesmo sendo obrigatória a indenização, esta não será prévia nem em dinheiro, sendo paga em títulos da dívida pública.
Subsiste, ainda, a desapropriação de glebas de terra em que exista cultivo de plantas psicotrópicas, a qual está autorizada pelo artigo 243 da Carta Constitucional e disciplinada pela Lei nº 8.257/1991, sendo considerada desapropriação-confisco, visando a penalizar o antigo proprietário, em virtude da prática de atividade ilícita.
Com relação à prévia e justa indenização atrelada à desapropriação ordinária, insta ressaltar o disposto no artigo 5º, inciso XXIV, da Constituição da República, o qual determina o devido procedimento, mediante justa e prévia indenização.
Com efeito, verifica-se que a indenização é um requisito imprescindível para que ocorra a desapropriação, razão pela qual não se vislumbra a ocorrência do procedimento expropriatório sem que haja indenização, uma vez que sua ausência torna todo o procedimento inconstitucional, contrariando o Ordenamento Jurídico Brasileiro, salvo no caso excepcional de desapropriação-confisco, como já explicitado.
Para materializar a indenização ao desapropriado, o Poder Público deverá notificá-lo e apresentar-lhe a oferta. Sendo aceita, deve haver o devido pagamento, a fim de ser lavrado o acordo, o qual será título hábil para a transcrição no registro de imóveis.
Rejeitada a oferta, o Poder Público providenciará a distribuição de Ação Judicial de Desapropriação, para que seja discutido o quantum indenizatório.
Requisito elencado no Decreto-Lei nº 3.365/1941, a fim de se verificar o valor justo a ser indenizado, o Poder Judiciário designará perícia técnica, a fim de proceder à avaliação do bem a ser expropriado.
Além do laudo pericial elaborado, deve-se levar em conta, também, na fixação da quantia indenizatória, a valorização ou depreciação de eventual área remanescente pertencente ao desapropriado. Quando se expropria apenas parte do imóvel, a porção remanescente pode se valorizar, em função das obras ou serviços implantados, podendo, no entanto, ocorrer o contrário, ou seja, a desvalorização. Devido à indenização ser justa, a desapropriação não pode beneficiar ou prejudicar o expropriado, razão pela qual tanto a valorização quanto a desvalorização devem ser observadas pelo Juízo, quando do cálculo da indenização.
Por conseguinte, importante destacar que aquele que for desapropriado somente poderá discutir na Ação Judicial de Desapropriação eventual vício do processo ou impugnação do valor a receber, sendo certo que, ao final, o Juízo determinará o quantum a ser indenizado. Qualquer outra discordância deverá ser analisada em demanda judicial diversa.
É importante, portanto, que os proprietários (pessoas jurídicas ou naturais) de bens imóveis tenham conhecimento acerca da desapropriação, principalmente, devido ao fato de se tratar de uma transferência compulsória ao Poder Público, independendo de sua vontade.
Texto do advogado cível André Pederzoli
