Em edição anterior, tratamos da exigência a maior do ITBI motivada pela excessiva avaliação do imóvel na operação de compra e venda quando comparada à avaliação do mesmo imóvel para incidência do IPTU, que não encontra justificativa, em virtude de que ambas recaem sobre uma mesma realidade econômica.
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Dessa vez discutiremos outro artifício que vem sendo utilizado pelos municípios para engordar suas receitas: nas permutas realizadas com proprietários de terrenos onde ocorrerá futura edificação, que recebem em pagamento uma ou mais unidades a serem construídas – e, por isso, continuam a possuir a fração ideal do terreno permutado a elas equivalente −, tem-se exigido daquele que recebeu o terreno o ITBI sobre o valor venal das unidades excedentes às permutadas, como se tivesse adquirido imóvel em construção, para entrega futura.
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Trata-se do “milagre” da transmudação da natureza do ato jurídico. É que na permuta as partes trocam, entre si, bens de sua propriedade. No caso que ora discutimos, o proprietário do terreno dá ao adquirente parte dele e recebe, em permuta, uma ou mais das futuras unidades a serem construídas.
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O adquirente, que é o contribuinte do ITBI, não adquire imóvel em construção para entrega futura. Adquire um terreno, no estado em que se encontra, no qual será feita uma edificação − se por sua conta ou por conta de terceiro, até mesmo pelo “ex-proprietário”, pouca importa − e paga pelo que adquiriu. O ato jurídico da aquisição está perfeito e acabado. Tudo o mais, a construção e a entrega das unidades dadas em permuta ao “ex-proprietário” do terreno, será mera execução do contrato de permuta e não produz qualquer efeito em relação ao cálculo do ITBI devido em razão da permuta. Não se trata de entrega futura, mas de construção futura.
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Acontece que ao tentar fazer o “milagre” da transmudação do ato jurídico, dizendo que a permuta realizada seria espécie de aquisição de imóvel para entrega futura, os municípios encontram óbice no art. 110 do CTN, que proíbe que sejam alteradas a definição, o conteúdo e o alcance de institutos e formas de direito privado, para fazer incidir o tributo em hipóteses em que ele não incida ou para que sejam majorados.
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Decorre daí que a base de cálculo do ITBI incidente na permuta deve corresponder ao montante dado pelo adquirente em troca da fração ideal do terreno adquirida, que equivale ao valor venal das futuras unidades a serem construídas, dadas ao permutante. Nada mais, nada menos. O valor venal das unidades excedentes não deve compor o cálculo do ITBI devido pela transmissão da fração ideal que toca ao adquirente.
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Texto de Nelson Xisto Damasceno Filho
