A cobrança além do devido do ITBI

16 de Dezembro, 2016

O ITBI, imposto que é cobrado pelo município na transmissão intervivos de imóveis, tem como base de cálculo “o valor dos bens transmitidos ou cedidos”. Em tese, a expressão “valor dos bens transmitidos ou cedidos” é um conceito jurídico determinado, que pode ser traduzido como sendo o valor pelo qual o imóvel foi vendido. Mas, na prática, trata-se de um conceito jurídico indeterminado, porque, na quase totalidade dos casos, a administração tributária desconsidera o valor pelo qual o imóvel é efetivamente transmitido e o avalia a preço superior ao praticado no mercado.

 

Para tanto, conta com a providencial colaboração do Poder Judiciário, que há anos vem dando abrigo a esse procedimento, sem se dar conta que temos uma nova ordem constitucional que não mais dá abrigo a essa arbitrariedade. Sob o ponto de vista econômico, o ITBI e o IPTU incidem sobre uma mesma realidade: a propriedade do imóvel. Quem a mantém no primeiro dia de cada ano, fica obrigado a pagar o IPTU; quem a adquire no correr do ano, obriga-se a pagar o ITBI. Portanto, a base de cálculo de ambos, embora lhes sejam dados nomes distintos, é exatamente a mesma: o valor da propriedade, mantida ou cedida. Não há tecnicidade jurídica que seja capaz de afastar essa realidade econômica.

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Acontece que, na vigência da Constituição de 1967, a competência para exigir o ITBI era dos estados e cabia aos municípios a cobrança do IPTU. E cada um deles, ao exercer a sua competência (ou a falta dela), avaliava o mesmo bem imóvel a preços absolutamente distintos. Os contribuintes que então batiam às portas do Poder Judiciário insurgindo-se contra a avaliação recebiam a mesma resposta: são bases de cálculos distintas. A do IPTU, o valor venal do bem; a do ITBI o valor do bem transmitido. É de se perguntar: alguém vende um imóvel por valor inferior ou superior ao que ele efetivamente vale? É óbvio que não. É o preço de mercado quem dita o valor da compra e venda.

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Então, não há que se falar que, embora tenham nomes distintos, as bases de cálculo do IPTU e do ITBI possam ter medida econômica diferente. Na ordem constitucional anterior, se podia admitir tal discrepância de valores, na medida em que se tratava de avaliações distintas, feitas por entes tributantes distintos, com a utilização de critérios distintos. Nos dias atuais, não. É que, a partir do advento da Constituição de 1988, os municípios passaram a ser competentes para exigir tanto o ITBI quanto o IPTU. É injustificável, portanto, que haja avaliações diferentes de um mesmo imóvel para fim de cobrança do IPTU e do ITBI. Mas é o que ocorre: a avaliação do imóvel para fim de cobrança do ITBI é não somente superior à avaliação para exigência do IPTU, como também superior ao preço de mercado.

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Nestes tempos de crise econômica e de queda da arrecadação, a prática tem se acentuado, exigindo que os contribuintes fiquem atentos para que deles não seja cobrado o ITBI além do que é devido e, sendo o caso, que busquem no Poder Judiciário a adequação da base de cálculo ao preço praticado pelo mercado.

 

Texto de Nelson Xisto Damasceno Filho